租赁业务会计处理的关键问题是：正确划分租赁类型即融资租赁和经营租赁。在判断一项租赁属于什么类型时，要掌握好进行租赁分类的具体标准，若在判断时，不能满足融资租赁的五个标准中的任何一个时，就应认定为经营租赁。下面以一道实例进行分析。

    设凯丰公司于2001年1月1日将一台原价为500000元，已提折旧为200000元的固定资产出售给宏达公司，售价为450000元，并立即签订了一份租赁合同承租该资产，租期3年。合同规定，租赁开始日，凯丰公司向宏达公司一次性预付租金100000元，第一年、第二年、第三年年末分别支付租金50000、60000、60000元，租赁期满后，预付租金不予退回，宏达公司收回固定资产。假设凯丰公司和宏达公司均在年末确认租金费用和租金收入，租金到期按时支付。请分别作出凯丰公司和宏达公司的相关账务处理。（要求：租金费用和租金收入按直线法在各期分配，未实现售后租回收益按租金支付比例分摊）

    解析：由上述资料可以看出，这是一个关于售后租回的业务，但要正确判断出是属于什么类型的租赁。先看是否满足融资租赁的五个标准中的任何一个，下文中引号中为满足融资租赁的判断标准（结合本例题）：

    第一，“在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人”。本例中承租人凯丰公司在租赁期满后，由宏达公司收回该固定资产，租赁资产的所有权未转移给承租人，本租赁业务不符合这一条要求。

    第二，“承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理地确定承租人将会行使这种选择权”。本例中承租人凯丰公司在租赁开始日就已决定到租赁期满时，由出租人宏达公司收回该固定资产，本租赁业务不符合这一条要求。

    第三，“租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分”。在资料中此项条件未给，可以认为本租赁业务不符合这一条要求。（在实务操作中，资料要详细）

    第四，“对承租人来说，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；对出租人来说，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值”。在资料中租金总额=100000＋50000＋60000＋60000=270000元，但要折算成现值，一定小于270000元，而租赁开始日租赁资产原账面价值=500000－200000=300000元，270000/300000=90％，用现值来计算时，比值一定小于90％，而此标准中的“几乎相当于”指该比值大于或等于90％，所以本租赁业务不符合这一条要求。

    第五，“租赁资产性质特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用”。在资料中此项条件未给，可以认为本租赁业务不符合这一条要求。（在实务操作中，资料要详细）

    由以上分析可以看出，此项租赁不符合融资租赁的任何一条标准，因此，此售后回租形成了经营租赁。

    （一）凯丰公司（承租方）的会计处理：

　　1.计算未实现售后租回损益，并按各期租金支付比例计算各期摊销额。

　　未实现售后租回收益=450000－（500000－200000）=150000元

　　租金总额=100000＋50000＋60000＋60000=270000元

　　第一年末应分摊的未实现售后租回收益=（100000＋50000）/270000×150000=83333.34元

　　第二年末应分摊的未实现售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元

　　第三年末应分摊的未实现售后租回收益=（60000）/270000×150000=33333.33元

　　2.计算各期应分摊的租金费用（按直线法）

　　租金费用总额=270000元

　　每年应分摊的租金费用=270000/3=90000元

　　3.账务处理

　　 ⑴出售固定资产，并结转固定资产清理的净值及收到出售价款

　　1借：固定资产清理　300000

　　 　　累计折旧　　　200000

　　　 　贷：固定资产　500000　

　　2借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　450000

　　 　　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　300000

　　 　　　　　递延收益——未实现售后租回损益　150000

　　 ⑵2001年1月1日预付租金：

　　借：其他应付款　 100000

　　　　贷：银行存款 100000

　　 2001年12月31日分摊租金费用及未实现售后租回损益：

　　1借：管理费用　　　90000

　　 　　贷：银行存款　50000

　　 　　其他应付款　　40000

　　2借：递延收益——未实现售后租回损益　83333.34

　　　　 贷：管理费用　　　　　　　　　　83333.34

　　 ⑶2002年12月31日分摊租金费用及未实现售后租回损益

　　1借：管理费用　　　　90000

　　 　　贷：银行存款　　60000

　　 　　　　其他应付款　30000

　　2借：递延收益——未实现售后租回损益　33333.33

　　 　　贷：管理费用　　　　　　　　　　33333.33

　　 ⑷2002年12月31日，同2002年12月31日的账务处理

    （二）宏达公司（出租方）的会计处理：

　　1.此项租赁不符合融资租赁的任何一条标准，应作经营租赁处理。

　　2.计算租金收入总额及各年的租金收入：

　　租金收入总额=100000＋50000＋60000＋60000=270000元

　　每年的租金收入=270000/3=90000元

　　3.

　　 ⑴购入固定资产时：

　　借：固定资产　　　450000

　　　　贷：银行存款　450000

　　 ⑵2001年1月1日收到预付租金：

　　借：银行存款　　　　100000

　　　　贷：其他应收款　100000

　　 ⑶2001年12月31日确认本年租金收入

　　借：银行存款　　　　　50000

　　　　其他应收款　　　　40000

　　　　贷：其他业务收入　90000

　　 ⑷2002年12月31日确认本年租金收入

　　借：银行存款　　　　　60000

　　　　其他应收款　　　　30000

　　　　贷：其他业务收入　90000

　　 ⑸2003年12月31日同2002年12月31日的账务处理。